كثيراً ما يقول المستثمرون العقاريون إنهم يتبعون حدسهم، والحدس الآن يشير إلى سوق العقارات في الإمارات، وخصوصاً دبي.
الاستثمار في العقارات ليس علماً دقيقاً أبداً. سيخبرك بعض المستثمرين الناجحين أن الأمر يعود في معظمه إلى الحدس، لكن ما لن يخبروك به هو أن هذا الحدس يُصقل عبر مئات الساعات من الانغماس ليس فقط في أسواق العقارات، بل في التوقعات المالية والسياسية والاقتصادية على الصعيدين العالمي والمحلي.
في عالم معولم، لا جدوى من النظر فقط إلى العوامل المرتبطة بالبلد الذي يهمك. فنجاح أي موقع أو جاذبيته للمستثمرين سيكون دائماً نسبياً مقارنة بالمواقع الأخرى التي ينافسها. يحتاج المستثمر العقاري إلى معرفة معمقة بالقطاع وبعوامل الاقتصاد الكلي المتغيرة باستمرار. عندها فقط سيخبره «حدسه» ما إذا كان الوقت مناسباً للاستثمار أم لا.
قد لا يكون الأمر علماً دقيقاً أبداً، لكن من خلال دراسة متغيرات مختلفة يستطيع المستثمرون أن يحددوا بقدر من الثقة أي الدول أو المدن أو حتى المناطق المحددة من المرجح أن تحقق أفضل النتائج.
ومعظم هذه العوامل نفسها، إن لم يكن جميعها، تشير إلى أن الإمارات، ودبي على وجه الخصوص، تقع حالياً في موقع مثالي من حيث إمكانات الاستثمار.
تكافؤ الفرص
قطاع العقارات منافسة. ليس فقط بين المشاريع الفردية التي تتسابق لاستقطاب المستثمرين، بل بين المدن والدول والمناطق. وبشيء من التبسيط للاقتصاد العالمي، لو رسمنا مسار التنمية الاقتصادية لأي دولة عبر الزمن (عادةً الناتج المحلي الإجمالي)، ومن ثم جاذبيتها للاستثمار، لوجدنا في معظم الحالات نمطاً موجياً.
يسعى كل مستثمر إلى الاستثمار في القطاع العقاري عند قاع إحدى هذه الموجات، أو بتعبير أدق عند أدنى نقطة في دورة السوق، أو على الأقل عند النقطة التي يُفترض نظرياً أن يبدأ السوق عندها بالتعافي ومواصلة مساره الصاعد.
وكما يمكنكم أن تتصوروا، تمر دورة السوق في كل دولة بمرحلة مختلفة من النمو أو التراجع، ما يجعل الأمر لا يقتصر على نظر المستثمرين إلى كل دولة على حدة، بل على مقارنتها أيضاً لمعرفة أيها من المرجح أن يرتفع بأكبر وتيرة في المستقبل المنظور.
كان للجائحة أثر شبه غير مسبوق تمثل في إعادة كل دول العالم تقريباً إلى نقطة توازن. وسيختلف بالطبع كيف تتحسن أو تواصل تراجعها من هنا، لكن الإمارات توفر قاعدة انطلاق مميزة وواعدة بفضل بنيتها التحتية العقارية التي ستساعد القطاع بلا شك على الازدهار بعد انتهاء الجائحة واستئناف النشاط الاقتصادي.
يمكننا أن نعقد مقارنة مع ما حدث لدبي بعد الأزمة المالية العالمية في عام 2008. فالاستثمارات التي سبقت الركود وذهبت إلى تطوير مشاريع كبرى، إلى جانب النمو الاقتصادي الصحي وجودة الحياة، ساعدت دبي على القفز إلى الأمام وأصبحت أكثر جاذبية للمستثمرين الدوليين. والأمر نفسه يحدث الآن؛ فالطريقة التي تعاملت بها الإمارات مع الجائحة، مقترنة بجودة عقاراتها ونمط الحياة والتعليم والرعاية الصحية فيها، ستضعها في طليعة العديد من الاقتصادات في المنطقة والعالم من حيث جاذبية الموقع. وقد شهدنا مؤخراً العديد من المستثمرين الدوليين ينقلون عائلاتهم إلى الإمارات لهذه المزايا تحديداً.
بقية العالم
من المبكر جداً الجزم بأي الاقتصادات ستتعافى أسرع وأيها ستتخلف، لكن هناك جوانب يمكننا النظر إليها وسيكون لها أثر على أسواق العقارات على المدى الأطول. فالتحول في أنماط العمل نحو العمل من المنزل وعن بُعد، الذي شهدناه خلال فترات الإغلاق في المملكة المتحدة وأوروبا والولايات المتحدة، من المرجح جداً أن يستمر ليس فقط على المدى القصير والمتوسط، بل ربما على المدى الطويل أيضاً. وسيكون لذلك أثر غير محدد على المساحات المكتبية في المدن الكبرى، بل وعلى جميع العقارات في تلك المدن، إذ لم يعد الناس مقيدين بالسكن على مسافة قريبة من مكاتبهم. وبصرف النظر عن أي شيء آخر، فإن هذا يخلق حالة من عدم اليقين، وإن كان هناك شيء واحد لا تحبه الأسواق والمستثمرون فهو عدم اليقين.
وبالطبع، هناك المشكلتان في أوروبا: سوء إدارة الاتحاد الأوروبي لطرح اللقاحات، وحالة عدم اليقين المحيطة بخروج بريطانيا من الاتحاد الأوروبي.
لماذا دبي
إن إعادة ضبط الاقتصادات العالمية والمشكلات التي تواجه العديد من الدول حول العالم تضع الإمارات في موقع قوي للغاية لاستقطاب اهتمام المستثمرين المحليين والدوليين على حد سواء.
من المتوقع أن يتعافى اقتصاد الإمارات بسرعة نسبية، إذ يتوقع صندوق النقد الدولي نمواً في الناتج المحلي الإجمالي بنسبة 3.1 في المئة، والأهم أن هذا النمو من المتوقع أن يستمر. وقد شهد الربع الأول بالفعل نمواً صحياً في سوق العقارات الإماراتي، مع تحول ملحوظ من سوق كان يعتمد بالكامل تقريباً على الطلب المحلي خلال السنوات القليلة الماضية إلى سوق يجذب المزيد والمزيد من رؤوس الأموال الأجنبية والمؤسسية. ويحظى الاقتصاد بدعم إضافي من تجدد نمو التجارة الخارجية غير النفطية للإمارات ودبي في عام 2020، والتي بلغت 321 مليار دولار.
هناك عدة أسباب لهذا النمو. أولاً، تُعد الإمارات ملاذاً آمناً من الناحية المالية، خصوصاً للقادمين من العديد من دول الشرق الأوسط وشمال أفريقيا الأخرى، وكذلك أفريقيا وأجزاء من آسيا، حيث يدفع عدم اليقين بل وعدم الاستقرار المستثمرين إلى البحث عن خيارات بديلة.
وبمجرد أن يطمئن المستثمر إلى أن أمواله في أمان، يصبح الاعتبار التالي هو العائد ومدى استدامة هذا العائد في نهاية المطاف. ومع تساوي كل العوامل الأخرى، فإن العائد المتوقع هو العامل الحاسم. وهنا تتمتع الإمارات بقوة كبيرة، إذ تقدم عوائد إيجارية إجمالية تتجاوز 7 في المئة في المتوسط، مع العديد من المشاريع العقارية التي تحقق عوائد صافية غير ممولة بالاقتراض تتراوح بين 6 و12 في المئة. وفي عالم تسوده أسعار فائدة منخفضة تاريخياً ورغبة لا تشبع في العائد، تبرز الإمارات كمنارة مضيئة.
وقد حظيت دبي بالاعتراف في مؤشر JLL العالمي لشفافية العقارات كواحدة من «أكثر الأسواق تحسناً على مستوى العالم»، وليس بفضل العائد وحده. فقد تعزز هذا التصنيف بفضل المبادرات الحكومية الرامية إلى تحسين استدامة الشركات والقطاع العقاري. وكانت الحكومة سباقة بمبادراتها الموجهة للأعمال (الضرائب المنخفضة، والمناطق الحرة، وسهولة التسجيل على سبيل المثال لا الحصر) وإجراءاتها التنظيمية الصارمة.
وأخيراً، لا ننسى أن دبي من أكثر الأماكن المرغوبة للعمل والعيش. ومرة أخرى، ساهمت الحكومة من خلال استحداث فئات جديدة من التأشيرات لاستقطاب المزيد من المهنيين والمستثمرين والعائلات. كما أن الطقس والعمارة والثقافة ونمط الحياة كلها عوامل جذب كبيرة للقادمين من أوروبا والولايات المتحدة. ويجعلها موقعها الاستراتيجي أكثر جاذبية بكثير من سنغافورة على سبيل المثال، حيث تشكل المسافات عائقاً أمام الراغبين في منزل ثانٍ أو منزل لقضاء العطلات. ونحن الذين عشنا وعملنا واستثمرنا في الإمارات لسنوات ندرك ذلك منذ زمن، ويبدو أن بقية العالم قد أدرك ذلك أخيراً.
عمران شيخ خبير عقاري رائد. نُشر هذا المقال في الأصل في Arabian Business بتاريخ 4 مايو 2021. اقرأ المقال الأصلي (PDF)
الوسوم
مشاركة
